平成13年3月29日

長期整備計画シミュレーション機能を備えた「FM建物診断」を開発
- 省エネ、地震リスクなど各種診断によるコンサルティングサービスを提供 -


NTTグループの総合エンジニアリング・サービス企業、株式会社 エヌ・ティ・ティ ファシリティーズ(代表取締役社長 陰山照男、以下:NTTファシリティーズ)は、コンサルティングサービスに使用する長期整備計画シミュレーション機能を備えた「FM建物診断」支援システムを開発しました。NTTファシリティーズでは、このシステムを使用した「FM建物診断」をはじめ「省エネルギー診断」、「建物耐震診断」、「建物総合地震リスク診断」などにより、総合的な運営費の低減やライフサイクルコスト全般の適正化を提案するためのコンサルティング体制を整えました。


1.開発のねらい
 建物は完成した時点から劣化が始まり、その劣化の度合いは建物の置かれた環境や用途・使用方法により異なります。個々の建物の劣化状況を正確に診断し、補修・改修などの整備計画を作成することにより、経済的に建物を運用することができます。このため、建物の所有者からは、どの建物のどの部分を「いつ」、「どのくらいの費用で」修繕・改修すれば良いのか、また、改修することによる効果はどの程度なのか、などを適切に判断することが求められていました。
NTTファシリティーズでは、建物および建築設備に関する精度の高い診断・評価に基づく的確な中長期整備計画を提案し、建物維持管理コストの低減や建物の長寿命化を実現するために、コンサルティングサービスを実施しています。今回、これまでの数多くの建物維持管理・施工経験を基に、現在の劣化程度の判定や劣化進行予測の結果から、将来の建物使用計画を加味した整備計画を自動的に作成することができる「FM建物診断」を支援するシステムを開発しました。このシステムは、将来の劣化進行予測や整備後の劣化回復度に基づいた整備時期・整備工法の選定を支援する機能や、診断後約40年間の長期整備計画シミュレーション機能を有しています。これにより、長期的な建物運営戦略や資金計画をローコストでスピーディに、より正確に作成・提案することができるようになりました。
2.「FM建物診断」の概要
 
(1) 劣化調査及び現状評価機能
  劣化調査・現状評価は、建物や設備の部位・機器ごとに目視による調査を行い、現状を5段階の劣化レベルで判定し、そのデータを基に整備の必要度を判定します。また今後の劣化進行を予測します。この劣化進行予測は、長年NTTファシリティーズが通信建物や病院、共同住宅などの多くの建物を維持管理、修繕してきた豊富なデータをもとに計算されていますので、きわめて高い信頼性を持っています。
(2) 整備工法選択、及び整備概算コストの算出機能
  建物の使用計画や現状の劣化レベル、劣化進行予測に応じた整備工法を複数の工法から選択し、必要なコストを迅速に算出します。また、診断後約40年にわたる整備工法や整備サイクルを変えたさまざまなシミュレーションを行うことにより、最適な整備工法を立案することができます。これにより建物寿命全体を見通した最も経済的な改修時期の判断ができるようになりました。(図1)
(3) 整備計画提案書作成
  シミュレーション結果から、建物ごとの整備計画提案書を作成します。この提案書には、建物の概要、建物の整備経歴、総合所見、部位別の現状の問題点や整備内容、さらに整備優先度の高いものから順に表した整備計画提案一覧などが記されています。また、診断対象が複数の建物の場合には、それぞれの劣化度などを比較することにより、どのような順番で整備を進めたらよいかがわかります。(図2)
3.今後の取り組み
  当社では、不動産活用評価、建物環境性能評価、建物施設情報管理、ビルマネジメント支援、省エネルギー診断、建物耐震診断、地震リスク診断など幅広い領域についてのノウハウ・システムを開発し、既存建物の効率的な運営・維持管理支援を始め、IT化に対応する改修など、建物経営の高収益化提案を行うためのコンサルティングサービスを提供していきます。
本件に関する問合せ先
<報道機関からのお問い合わせ>
(株)NTTファシリティーズ
総務人事部 広報室
電話:03-5444-5112
<一般のお客様からのお問い合わせ>
コンタクトセンタ
電話:0120-72-7374
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